<도내 전월세 가격 동향 집중 분석>중·소형 소진 당분간 지속 전세난 올해 정점 진정 예상

지난해부터 가파른 유가변동에 편승해 지속적인 상승세를 유지하면서 서민들의 가슴을 졸이게 만들었던 아파트 전월세가 다소 주춤하고 있다.
이에 본보는 본격적인 이사철이 다가오고 있기에 도내 아파트 전월세의 상승세를 잠 제울 수 있는 방안은 무엇이며, 일정부분 거품으로 뒤덮인 주택가가 안정세를 유지하기 위해선 어떤 대책이 필요한지 KB국민은행 및 전주시 주택과 등의 진단을 통해 심층 분석해봤다.
/편집자 주

1.전국의 전세 난, 전북의 상황은?
⇒KB국민은행과 전주시 주택과 등에 따르면, 2008년 하반기 글로벌 경제위기에 따른 주택경기 침체로 분양부진과 사업성이 부족해지자 주택건설업체의 사업 유보 인한 최근 2~3년 사이 신규 공급물량이 부족하게 됐다.
⇒2007년과 2008년도의 입주물량이 거의 소진된 2009년 하반기부터 전세가격은 상승세를 꾸준히 유지하면서 상승률은 2011년 1분기 현재 전년 동 분기 평균 3.3㎡당 대비 전국적으로는 32만원(8.38%), 전북은 28만원(11.9%) 10%내외 상승세로 특히, 서민가게에 부담이 되고 있다.
⇒실수요자 중심의 선호 평형대인 국민주택규모(전용 85㎡이하)에서 크게 상승했으며, 전국적으로 2010년 3분기와 4분기 사이에 상승폭이 가장 컸다.
⇒그나마 다행인 점은 현재와 전년도 분기 대비는 ‘KB국민은행 부동산 아파트 시세 도표’와 같이 전북을 비롯한 전국적으로 상승세가 다소 둔화된 것을 볼 수 있으며, 또한 전북(평균 3.3㎡당 3만원)의 상승가격이 전국(평균 3.3㎡당 5만원)의 상승가격 폭보다 적은 것으로 나타났다.
⇒더불어, 전주의 전세가격이 최근 약간 진정 기미가 있는 것은 2010년 말 효자5지구의 604세대 입주물량과 올봄 이사시기인 4월에 중화산동 풍림의 500여세대가 입주를 예정하고 있는 점 등 올봄부터 예정된 신규 분양의 기대감으로 추정된다.

2.전세 난, 향후 전망은?
⇒ 주택경기 침체 등으로 수급 불균형으로 인한 전세난이 2011년 올해를 정점으로 진정될 것으로 예상된다.
⇒도내 주요 3시(전주ㆍ군산ㆍ익산)와 인접 완주군의 사업승인을 받은 공동주택 중 올해 착공 예정단지와 완공을 앞둔 물량 등을 종합한 결과 내년까지 입주 예정물량이 9,726호(전주 3,525+익산 2,116+군산 2,514+완주 1,571)인 것으로 추정된다.
⇒전주시 경우 2010년 말 하가지구(J사-진흥기업) 416호에 이어 올 상반기 내에 평화동(Y사-영무예다음) 407호ㆍ33형을 비롯해 송천(H사-한솔건설) 1,060호ㆍ29~34형, 평화?송천 지역주택조합(510호, 24~34형ㆍ464호, 32형) 등 3,164호가 착공 예정이다.
⇒하반기에도 이미 승인된 효자4택지 LH(한국토지주택공사)착공과 서부신시가지 등 여러 단지가 사업을 추진 중에 있어 이와 같이 현재의 건설업체의 추진 계획대로 된다면 주택 전세가격이 진정될 수 있는 여건이 조성 될 전망이다.

3.상승세의 원인은?
⇒경기불황으로 침체된 매매 수요가 전세로 전환된 경향과 재개발ㆍ재건축에 따른 이주 수요 및 계절적 요인에 의한 이사 수요 증대 등을 들 수 있으며, 특히, 전주(군산, 익산)와 같이 지방의 중 대도시의 경우는 2008년 금융위기 이후 공급 위축에 따른 물량부족 탓이 가장 크다고 볼 수 있다.
⇒그동안 지방에 발생한 미분양 물량과 자금난을 겪으면서 건설사들이 신규 분양을 포기하고 서울, 수도권 시장으로만 눈을 돌리다 보니 신규 공급이 없어 자연스레 공급 부족현상이 나타났으며, 이는 전세가 상승의 주원인으로 작용하였다고 볼 수 있다.
⇒또한 단독주택 보다 아파트의 전세가가 심각한 이유는 주거생활의 편리성 등으로 인한 아파트 선호에 따른 주거유형의 변화로 볼 수 있다.
⇒1975년 통계에 따르면 단독주택이 주거유형에 92.6%를 차지했고 당시 아파트가 차지하는 비율은 1.9% 정도였으나 지금은 전국적으로 60%정도의 수준으로 판단되며, 실제 전주의 경우 전체 주택 중 아파트가 72.4% 등 연립 및 다세대를 포함한 공동주택이 차지하는 비율이 76%에 이르고 있다.
⇒아파트는 현재 우리나라에서 가장 선호되고 지배적인 주거유형으로 자리 잡으면서 아파트에 수요가 몰리게 되어 전세가도 단독주택과는 차이가 나고 있다.

4.중ㆍ대형아파트의 미분양의 원인은?
⇒중ㆍ대형의 인기가 이처럼 시들한 이유는 최근 발코니 확장 허용으로 같은 주택형이라도 과거에 비해 실거주 면적이 늘어난 데다, 경기불황 등으로 소비자들이 관리비, 세금, 에너지 비용(난방 등) 등이 절감되는 소형주택을 매입하려는 실수요 위주로 형성되고 1~2인 가구 등 소가족 가구 증가도 중ㆍ대형 아파트 기피현상으로 나타나고 있다.
⇒경기 침체와 소득 하락으로 대형수요가 계속 줄고 있는데다 은퇴세대들이 노후자금 마련을 위해 넓은 집을 팔아 중ㆍ소형으로 갈아타려는 수요가 늘고 있다고 볼 수 있다.
⇒즉 대형은 뒤를 받쳐줄 매매수요가 없어 하락하고 중ㆍ소형만 수요가 꾸준히 늘어나는 양상이 당분간 지속될 것으로 예상된다.
⇒특히, 최근 전세난이 심화되면서 중ㆍ소형 미분양은 소진이 빨라던 반면 중ㆍ대형은 판매가 더딘 것도 하나의 원인으로 과거 주택호황기에 과잉 공급됐던 중ㆍ대형이 재고로 남게 되는 양상이 생기게 된 것.
⇒더욱이 과거 수년간 건설사들이 우리나라의 IMF 구제 금융에서 벗어나며 일시적 경기 회복과 주택 부동산 시장이 상승되자 아파트 고급화, 차별화 전략과 수익성 및 토지가격 상승을 반영해 중ㆍ대형 아파트 위주로 공급을 확대한 것이 최근 중ㆍ소형 아파트의 공급부족 현상이 발생한 만큼, 향후에는 지역 내 주택 수요 여건을 면밀히 검토해 건설계획을 수립할 필요가 절실하다.

◇전주시 이용민 주택과장의 심층 분석:‘전세 난, 해결 대책은?’
⇒전주시의 경우 지금까지의 분석을 반영하듯 물량확대 이외에 기존에 중ㆍ대형으로 사업승인을 받고도 대부분 중ㆍ소형으로 변경을 마쳤거나 변경을 진행 중에 있으며, 신규 사업을 계획 중인 단지도 중ㆍ소형 위주로 추진하고 있다.
⇒매매시장 활성화를 위한 전세 난 완화 방안으로는 올 3월말로 예정돼있는 총부채상환비율 완화 연장, 실수요자가 원하는 급매물을 늘리기 위한 보유세 강화, 거래세 완화 등의 정책도 필요하다고 본다.
⇒특히, 영세 서민에게는 비교적 값싼 단독주택에 거주할 수 있는 여건 조성이 필요하다. 전주시의 경우 국가 공모사업으로 해피하우스사업을 인후동에 추진하고 올해 완산구에 추가 사업을 준비하고 있다. 해피하우스는 단독주택 밀집지에 한층 서비스가 향상된 주택관리소 기능이다.
⇒간단한 무상수리서비스와 유지관리 및 에너지 상담, 보수 전문업체 알선 등 서비스를 시행하며, 도시주거환경개선사업 시행함으로써 노후단독주택지역의 기반시설(하수도, 도시가스, 소공원, 주차장, 도로망)을 갖추고 주택보수 등을 병행 유도하고 있다.
⇒재개발 예정구역 중 사업추진이 어려운 구역은 단독주택지역으로 유지관리 개선해 생활을 영위할 수 있도록 지원함과 동시에 도심 주택의 서민층에 대한 집 고쳐주기 사업을 지속 추진하고 있다.
⇒서민 주거 안전정책으로는 사업추진 대기 상태인 단지에 대해 조속히 시행해 공급할 수 있도록 홍보 지도하고 가격도 적은 이윤을 추구하되, 속히 분양이 마무리돼 사업자와 입주시민 상생을 유도하고 있다.
⇒이와 함께 근본적인 대책이 될 수 있도록 주택 사업자금 융자지원 확대, 장기임대아파트 국민주택기금 융자지원 확대 등을 건의하고 있으며, 해피하우스 등 단독주택지 활용 및 활성화 방안도 추진하고 있다.
⇒이밖에도 저소득 전세자금 지원, 소년소녀 가장 전세지원, LH 매입 다가구 영세가정 전세 입주, 주공임대아파트 입주를 위한 저소득계층 임대보증금 무이자 지원 등을 역점 추진하고 있다.
/조세형기자